Gutachtenerstellung

Bei der Erstellung von Gutachten über Immobilienwerte unterscheiden wir drei unterschiedliche Berichtsformen, die in Abhängigkeit vom Zweck der Bewertung zu verwenden sind. Die im Einzelfall geforderte höhere Argumentations- und Dokumentationsdetaillierung ist hierbei zunächst der wesentliche Unterscheidungspunkt:

(A) Wertanalyse
(B) Kurzgutachten
(C) Vollgutachten

Für viele Bewertungsvorhaben ist bereits eine Wertanalyse oder ein Kurzgutachten ausreichend, da auch hier der gleiche Wertermittlungsprozess wie beim Vollgutachten angewendet wird. Bevor aber die eigentliche Wertermittlung durchgeführt werden kann, müssen eine Reihe von Vorarbeiten erledigt werden. Hierzu gilt es die folgenden Fragen zu beantworten:

  • Welche Unterlagen fehlen noch für die Bewertung gemäß Bewertungsrichtline?
  • Wie ist die Qualität der zur Verfügung gestellten Informationen?
  • Welche Zustands- und Ausstattungsmerkmale hat das Bewertungsobjekt?
  • Welche gebäudetechnischen Kenngrößen liegen vor?
  • Wie ist die Umgebungsbebauung bzw. -situation einzustufen?
  • Welche Marktdaten liegen vor bzw. können erhoben werden?
  • Wurden Abfragen beim zuständigen Gutachterausschuss durchgeführt?
  • Wie ist die privat- und öffentlich-rechtliche Situation der Immobilie?
Erst wenn diese Fragen beantwortet sind, kann mit der Wertermittlung und der Gutachtenerstellung begonnen werden, bei der die nachfolgenden Kernfragen zu beantworten sind:

  • Welches Bewertungsverfahren ist für den Bewertungsanlass das richtige?
  • Wie sind die Mietverträge in Bezug auf Nachhaltigkeit, vertragliche Bindungen, Übernahme von Bewirtschaftungs- und Betriebskosten einzustufen?
  • Wie hoch ist die marktübliche Miete des Bewertungsobjektes unter Berücksichtigung von Vergleichsmieten, Objektlage, Ausstattungsstandards und Baujahr?
  • Welche Lasten, Rechtsstreitigkeiten und Beschränkungen liegen vor?
Nach der Beantwortung dieser Fragen erfolgt die Ermittlung des anzusetzenden Bodenwertes, der Restnutzungsdauer sowie die Berechnung von einem auf das Bewertungsobjekt bezogenen Ertragsmultiplikator (bei Anwendung des Ertragswertverfahrens). Die Ermittlung des Immobilienwertes kann bei Wertanalysen und Kurzgutachten im Gegensatz zum Vollgutachten unter Berücksichtigung von zusätzlichen Annahmen und Prämissen erfolgen. Diese Annahmen zur Verringerung des Untersuchungsaufwandes könnten zum Beispiel beinhalten, dass Rechte Dritter und sonstige Belastungen in die Bewertung mit einfliessen, dass Baumängel nur berücksichtigt sind sofern sie vom Auftraggeber ausdrücklich benannt wurden sowie das auf eine Plausibilisierung der bereitgestellten Flächenangaben vollständig verzichtet wurde. Darüber hinaus erfolgt die Dokumentation der Ergebnisse in Kurzform, d.h. dass auf eine ausführliche Beschreibung der einzelnen Argumentationspunkte verzichtet wird und diese anstatt dessen tabellarisch oder stichpunktartig erfolgt.